Para contrariar a subida dos juros, o melhor é começar a renegociar o ‘spread’ do seu contrato à habitação. Quais são os bancos?

"Taxas Euribor voltam a descer em todos os prazos". Durante mais de 120 dias consecutivos a notícia repetiu-se. Apesar disso, a euforia dos portugueses não parecia diminuir.

Um cenário que pertence já ao passado. Pela primeira vez desde Setembro de 2008 a média mensal das taxas Euribor subiu, em Dezembro, em relação ao mês anterior. Embora esta subida não tenha efeitos imediatos para quem revê a prestação em Janeiro, ou mesmo em Fevereiro, ela marca o início de uma nova tendência já esperada pelo mercado - o de aumento dos indexantes mais utilizados no crédito à habitação em Portugal. Um assunto que toca a muitos. Em Portugal existem cerca de 2,1 milhões de famílias com crédito à habitação, das quais mais de 90% estão sujeitas às variações da taxa de juro.

Se em relação ao aumento dos juros pouco ou nada haverá a fazer, o mesmo não se aplica ao factor ‘spread'. Os juros pagos no empréstimo para a casa resultam do indexante acrescido do ‘spread', ou seja, em termos simplistas, a margem de lucro do banco. E, se do lado dos indexantes, 2009 ficou marcado pelos mínimos históricos, os ‘spreads' conheceram uma realidade inversa. Desde finais de 2008 os ‘spreads' máximos sofreram um aumento considerável - cerca de 1% - e, embora os bancos justifiquem este aumento com as dificuldades de acesso ao crédito, a verdade é que este coincidiu com a descida das taxas Euribor. Ou seja, a queda histórica do indexante mais do que compensou o aumento dos ‘spreads' praticados nos novos contratos. Senão repare: imagine um crédito contratado em Novembro de 2008, indexado à Euribor a seis meses e com um ‘spread' de 1%. A taxa em vigor na altura seria de 6,18% (média da Euribor em Outubro acrescida de 1% de ‘spread'). Agora imagine um crédito contratado em Novembro de 2009, com o mesmo indexante mas com 2% de ‘spread'. A taxa de juro seria de 3,02%. Ou seja, embora o ‘spread' fosse o dobro, o valor total da taxa era menos de metade face à negociada há um ano. Traduzindo em euros, no primeiro caso a prestação mensal - para um crédito de 150 mil euros a 30 anos - era de 917 euros, enquanto no segundo seria de 634 euros.

E assim, bancos e clientes viveriam felizes, não fosse 2009 ter sido um ano de excepção. Com a subida das taxas de juro, os ‘spreads' prometem começar a pesar no orçamento. No caso de as taxas Euribor voltarem a atingir um valor idêntico ao registado em finais de 2008 - na ordem dos 5% - o crédito contratado em Novembro deste ano, com um ‘spread' de 2%, resultaria numa prestação de 1.016 euros. Ou seja, mais 100 euros mensais face ao crédito com ‘spread' de 1%.

Razões mais do que suficientes para uma leitura atenta dos ‘spreads' actualmente comercializados pelas instituições bancárias. O valor mínimo dos ‘spreads' varia entre os 0,6% na Caixa Galicia e os 1,5% no Finibanco, podendo atingir - com bonificação através da subscrição de produtos - os 0,35%, possíveis no Santander, Barclays, BBVA e Caixa Galicia. Importante salientar que, em caso de subscrição de produtos adicionais, os bancos estão agora obrigados a apresentar-lhe a TAER (Taxa Anual Efectiva Revista), que deverá reflectir todos os custos associados ao seu empréstimo, incluindo a contratação destes produtos (ver página seguinte). Já os ‘spreads' máximos praticados pelos bancos atingem os 3,7% no Crédito Agrícola, com o valor mais baixo a pertencer à Caixa Galicia, com 1,35%.

Portanto, compare o seu ‘spread' com a oferta do mercado e, se achar que consegue melhor, comece por pedir a revisão junto do seu banco - uma opção sem custos para o cliente. Se não ficar satisfeito, repita o processo junto da concorrência ou de um consultor financeiro.

‘Spread'

O valor do ‘spread' resulta principalmente de três variáveis: rácio financiamento/ garantia, ou seja, o montante pedido face ao valor de avaliação do imóvel. Quanto mais baixo for este rácio mais baixo será o seu ‘spread'. Os bancos têm vindo a baixar este rácio e actualmente a maioria não aceita rácios superiores a 80%; da taxa de esforço, isto é, o peso de todos os seus empréstimos no rendimento do agregado familiar; e, finalmente, depende na maioria dos casos da subscrição de produtos adicionais, como cartões de crédito ou seguros.